V souvislosti s transformacemi společností se v posledních letech velmi často setkáváme s tím, že řada společností odděluje svou výrobní činnost od správy majetku.
Odštěpení nemovitostí do samostatné entity s sebou přináší řadu výhod, kde mezi největší patří:
- Zefektivnění procesů řízení společnosti a snížení nákladů
- Snazší bankovní financování
- Zvýšení likvidity aktiv
- Zatraktivnění aktiv v případě chystaného prodeje nemovitostí
- Jednodušší proces případné restrukturalizace společnosti
- Možnost aktualizace účetních hodnot odštěpované nemovitosti.
Proces odštěpení nemovitostí (a dalších aktiv) se obvykle realizuje do společností, které zajišťují jejich správu a pronájem. Tyto správní společnosti se starají čistě o správný chod nemovitostí, zatímco spřízněná společnost, ze které byla nemovitost odštěpena, se může naplno věnovat výrobě. Vlastník této struktury má jasný přehled o nákladech spojených čistě s výrobou a nákladech spjatých se správou a provozem nemovitostí nutných k výrobě.
Na otázku „jaká je hodnota nemovitosti při odštěpení“ existují vlastně dvě odpovědi. Nemovitost je součást odštěpované části jmění a její hodnotu je potřeba stanovit v souladu se zákonem o přeměnách obchodních společností a družstev. Tento zákon pro účely stanovení hodnoty jmění společnosti však neuvádí definici hodnoty, jaká má být posudkem stanovena. Z praxe znalců se má za to, že hledanou hodnotou odštěpované části jmění je hodnota tržní, která nejlépe vystihuje vztahy mezi dvěma vymezenými subjekty – v tomto případě vlastníkem stavby a jejím nájemcem (uživatelem).
Druhou odpovědí na položenou otázku je vlastní vyčíslení tržní hodnoty. Zde je důležité si uvědomit situaci, ve které se v okamžiku zpracování znaleckého posudku nacházíme. Zatímco stávající vlastník nemovitosti je znám, nový vlastník nemovitosti buď vznikne při procesu rozdělení odštěpením se vznikem nové společnosti, nebo dojde ke sloučení do již existující společnosti. Obecně však v okamžiku odštěpení nemůže existovat nájemní smlouva mezi budoucím vlastníkem a budoucím nájemcem. Z pohledu ocenění se tedy nabízí možnost nahlížet na nemovitost jako na volný objekt, vhodný k nájmu, a ocenění založit na odhadu tržního nájemného sníženého o míru neobsazenosti, jež je obvyklá pro daný typ nemovitosti. Tento přístup však vede ke zkreslení hodnoty, protože ve skutečnosti nebude po odštěpení nemovitost volná, ale ihned bude užívaná původním vlastníkem, který se stane jejím nájemcem. Do ocenění je proto nutné promítnout skutečnost, že od okamžiku odštěpení bude nemovitost užívána minimálně po dobu, kdy bude nezbytná pro pokračování výroby. Teprve v okamžiku ukončení výroby, kdy se nemovitost může stát zbytným majetkem, se do ocenění promítne výpadek nájemného.
Ačkoliv nemovitost v okamžiku odštěpení není pronajata, považujeme za důležité na nemovitost nahlížet jako na pronajatou, a to minimálně po dobu garance využívání nemovitosti jejím stávajícím vlastníkem. Tržní hodnota nemovitosti stanovená výnosovým způsobem tak bude vyšší, než hodnota nepronajaté nemovitosti. Na druhou stranu při odštěpení s sebou nemovitosti (a další aktiva) přenáší daňové efekty, které je potřeba vyčíslit ve formě odloženého daňového závazku / pohledávky. Při bankovním financování odštěpované nemovitosti bude pravděpodobně součástí odštěpované části jmění i závazek plynoucí z úvěru, nebo ručení. Pokud je záměrem následný prodej společnosti, do které byl majetek odštěpen, je nutné provést daňové testy. I při relativně jednoduchém zadání na ocenění odštěpované nemovitosti je zapotřebí věnovat maximální pozornost nejen samotné nemovitosti, ale i odložené dani a dalším složkám, jež tvoří odštěpovanou část jmění.
Znalecký ústav RSM CZ má bohaté zkušenosti se stanovením hodnoty nemovitostí nejen při procesu odštěpení. Jsme připraveni vám poskytnout pomoc a oporu, pokud budete potřebovat ocenit odštěpovanou část jmění, nemovitost nebo stanovit výši nájmu.
Pro více informací nás kontaktujte.
RSM CZ je partnerem Unie podnikových právníků ČR o.s.
