Zhruba před půlrokem jsme vás informovali o změnách, které se chystají v zákonném opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Mezi těmito změnami byla i zásadní změna v otázce, kdo bude poplatníkem této daně. Po dlouhých diskusích a projednáváních nakonec vyšla minulý týden ve Sbírce předpisů ČR novela, ve které je uzákoněno, že poplatníkem této daně bude od 1.11.2016 ve všech případech již jen nabyvatel.
Ministerstvo financí uvedený návrh odůvodňuje tím, že:
- Jde o nesystémové ustanovení, neboť žádný daňový zákon nikdy nedával v otázce poplatníka na výběr a navíc ve většině evropských zemích (kromě Polska a Slovinska) je poplatníkem také nabyvatel;
- Předmět daně tj. zdanění nabytí nemovitých věcí bude již odpovídat skutečnosti;
- Nejasnost pojmů „koupě“, „směna“, „kupní smlouva“, „směnná smlouva“ přináší výkladové problémy při posouzení, která úplatná nabytí vlastnického práva lze podřadit pod tyto pojmy;
- Současná úprava poplatníka daně je rovněž značně komplikovaná v případě směny, která umožňuje si zvolit pro oba převody jednou nabyvatele, v druhém převodce;
- Odpadne komplikovaný institut ručení;
- Stanovení převodce poplatníkem daně činí problémy rovněž v případech úplatných nabytí nemovitých věcí z vlastnictví České republiky;
- Skutečnost, že poplatníkem daně je převodce může způsobovat komplikace při výběru daně, protože převodce již nemá nemovitost v držení a není dle MF dostatečně motivován;
- Je ztížena možnost vyhledávací činnosti správce daně pro účely správy daně, protože správci daně musí vyhledat informaci o poplatníkovi ve smlouvě.
Z naší praxe vyplývá, že přiznání, u kterých je poplatníkem nabyvatel, jsou opravdu o něco jednodušší, neboť zde zcela odpadá příloha o druhé smluvní straně, která je v opačném případě ručitelem, pro advokáty odpadá nutnost myslet na správnou formulaci o poplatníkovi ve smlouvě, odpadnou i instituty zajištění daně v úschově apod.
Nicméně ekonomicky se tato změna neblaze dotkne především těch, kteří mají za stávající právní úpravy zafixovány kupní ceny v předkupních smlouvách, budoucích kupních smlouvách apod., kde bylo počítáno se situací, že daň z nabytí nemovitých věcí zaplatí prodávající. Tím dojde mnohdy k neplánovanému navýšení nákladů kupujícího. Novela totiž nemá přechodné ustanovení, které by počítalo s těmito situacemi. Řešením je buďto urychlení vkladu, tam kde to je samozřejmě možné, tak aby byl návrh na vklad podán příslušnému katastru nemovitostí do 31. 10. 2016, anebo začít vyjednávat o dodatečné úpravě kupní ceny.
Vzhledem k tomu, že se nyní uzavírá řada smluv, které budou účinné až po tomto datu, doporučujeme s touto změnou počítat.
