Buď jako poplatník nebo minimálně jako ručitel se s daní z převodu nemovitostí setkal snad již každý. Dá se říci, že až na drobné výjimky byla jako jedna z mála daní z naší daňové soustavy úprava daně z převodu nemovitostí výkladově bezproblémová a ustálená.
Podle informačního materiálu k novému zákonu o dani z převodu nemovitostí, které v této době rozeslalo MF k připomínkování, to ale nebude dlouho trvat a pravděpodobně dozná velkých změn i tato daň. Chystané změny MF odůvodňuje především transformací bezúplatných převodů pod režim daně z příjmů, přizpůsobení se právní úpravě nového občanského zákoníku, zákonu o obchodních korporacích a samozřejmě potřebou stávající praxe.
Protože jde často o velmi výrazné změny, dovolte nám, abychom ty nejvýraznější blíže rozebrali a zhodnotili v následujícím textu.
Kladně lze hodnotit především „snahu“ o snížení administrativní náročnosti a finanční zátěže, protože jako povinné přílohy přiznání již nebudou vyžadovány úředně ověřené kopie smluv a originály znaleckých posudků (nutnost dokládání znaleckých posudků by měla být celkově omezena), ale z důvodu nezbytnosti ověření předmětu stačí pouze prosté kopie. Pozitivní je i doplnění zákona o chybějící úpravu stanovení daně při sjednání kupní ceny v cizí měně, stanovení manželů jako solidárních poplatníků (odpadne nesmyslná povinnost podávání přiznání každým z manželů) a zrušení institutu ručitele, jako vedlejšího efektu navrhovaných úprav. Nově bude také umožněno základ daně snížit o odčitatelnou položku představovanou odměnou a náhradou hotových výdajů za znalecký posudek, bude-li jeho vyhotovení nutné.
Kontroverzně lze však hodnotit revoluční myšlenku, že poplatníkem daně má být údajně po vzoru některých evropských států nově nabyvatel místo převodce, jak jsme byly dosud zvyklí. Tento koncept vyplývá z toho, že je zdaňován úplatný převod vlastnického práva a nikoli nabytí úplaty převodcem. Podle připomínek Komory daňových poradců ČR však tento nový koncept není zcela v souladu s aktuální judikaturou a podle nás může znamenat i počáteční deformaci na trhu nemovitostí.
Další MF vyzdvihovaným přínosem má být i nové pojetí stanovení základu daně, kde, vyjma nestandardních a stavebně složitějších převodů – např. multifunkčních objektů, má být aplikována zásada, že základem daně bude vždy cena sjednaná (dohodnutá mezi účastníky). Nicméně pro zamezení daňovým únikům se tato cena použije jen, nebude-li dohodnutá cena o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá v daném místě a čase. Z návrhu však není jasné, jak a kdo bude prokazovat tuto odchylku. Pokud bude důkazní břemeno na poplatníkovi, tak k zjednodušení administrativy nedojde, ledaže by konfrontaci cen s cenou obvyklou prováděl správce daně. U směny nemovitostí však zůstane stávající úprava zachována.
V reakci na nový občanský zákoník pak dojde i k úpravám ve vymezení nemovitostí pro účely zákona, protože nový občanský zákoník mezi nemovitosti zařazuje i některá práva a tyto práva nemají být předmětem daně.
Zásadně negativní a Komorou daňových poradců ČR zásadně odmítanými jsou však změny přijaté v zájmu zabránění „daňovým únikům“ spočívající v chystaném zdanění převodů obchodních podílů dani z převodu nemovitostí, zrušení osvobození u vkladů do základního kapitálu obchodních společností, zrušení osvobození od daně při prvních převodech nové stavby a nejistota zachování osvobození od daně z převodu nemovitostí u přeměn.
Při plošném zavedení zdanění převodů obchodních podílů daní z převodu nemovitostí lze očekávat řadu problémů při definici nemovitostních společností (viz snahy zavést již v minulosti u zákona o daních z příjmů) a navíc jde toto zdanění proti zavedeným principům vycházejícím z osvobození od daně z příjmů z prodeje podílu mateřské společnosti v dceřiné společnosti.
Stejně tak by mělo výrazný dopad do podnikových kombinací i navrhované zrušení osvobození u vkladů, která by tak bylo v rozporu se zásadou daňové neutrality těchto transakcí. Při těchto transakcích (nyní podmíněně osvobozené s 5 letým časovým testem) by se vycházelo z ceny nemovitosti určené znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu.
Zdražení a tak i ztížení prodeje i tak nyní špatně prodejných nových bytů lze očekávat i v souvislosti se zrušením osvobození u prvních úplatných převodů staveb, je-li převod prováděn v souvislosti s podnikatelskou činností. Co však má být zachováno je osvobození pro převod bytů z majetku bytového družstva. Má to znamenat podporu družstevní výstavby na úkor jiné? Daleko přínosnější pro zjednodušení správy daně by však bylo naopak osvobození rozšířit i na související převody pozemků, převáděnými spolu s prvními úplatnými převody staveb, které dnes nelogicky osvobozeny nejsou, což výrazně zatěžuje jak poplatníky, tak i správce daně.
Na závěr si dovolujeme konstatovat, že v celém materiálu není ani nejmenší zmínka o zachování či o zrušení osvobození od daně z převodu nemovitostí u přeměn, které platí dle současného zákona. Jako optimisti věříme, že jde pouze o opomenutí předloženého materiálu a hlavně, že zákon jako celek v takto navržených úpravách nikdy neprojde a maximálně bude přijata legislativně-technická novela zohledňující novou úpravu nemovitostí v občanském zákoníku, který vstoupí v platnost od 1. 1. 2014.
