Tento newsletter volně navazuje na námi publikovaný názor ohledně vývoje cen nemovitostí v důsledku utlumení ekonomiky; zejména jsme zkoumali dopad na tzv. Prime Yields.
V tomto newsletteru doplňujeme náš pohled o možný vývoj nákladů na financování nemovitostí i široké skupiny průmyslových podniků.
Indikace vývoje nákladů na financování nemovitostních projektů
Jak jsme již zmínili v předchozím newsletteru, neexistují dosud žádné transakce s nemovitostmi, které by umožnily odvodit aktuální úroveň Prime Yields. V obdobné situaci jsme i v případě nákladů na financování nemovitostí seniorními úvěrovými zdroji. V tomto případě se však můžeme obrátit na dluhopisové trhy publikující informace o požadované výnosnosti dluhopisů. V naší analýze jsme použili data za obor Real Estate, která jsou publikována v databázi Capital IQ, přičemž vycházíme z hodnot k 3. 2. 2020 a k 15. 4. 2020. Využili jsme dluhopisy investiční kategorie AA- až A- denominované v USD či v EUR a jako druhou skupinu dluhopisy v kategorii BBB+ až BB- (do této kategorie bude spadat většina transakcí v rámci ČR).
V rámci naší analýzy používáme jako základní úrokové sazby IRS 5Y – tj. pětileté fixace sazby typu PRIBOR či EURIBOR. V situaci, kdy jsou tyto sazby záporné, uvažujeme se sazbou ve výši 0 % p.a.
K 3. 2. 2020 se rizikové spready u dluhopisů v kategorii AA- až A- pohybovaly na úrovni mediánu 36 bps – tj. dluhopisy měly výnosnost blízkou příslušným IRS sazbám. K datu 15. 4. 2020 však rizikové spready na úrovni mediánu dosahovaly 214 bps. Požadované zhodnocení u takto vysoce bonitních dluhopisů tak stouplo o přibližně 180 bps. V případě velmi často užívaného eurového financování tento vývoj přímo odpovídá možnému zdražení financování seniorními zdroji, v případě méně častého financování v českých korunách působí pozitivně politika centrální banky[1], jež se odrazila v poklesu IRS sazeb. Pětileté financování by tak bylo dražší pouze o 70 bps (nicméně v absolutní hodnotě nadále dražší než eurové financování).
V případě méně bonitní, nicméně stále ještě přiměřeně kvalitní, skupiny dluhopisů s ratingem BBB+ až BB- je vývoj mezi oběma daty jen mírně dynamičtější, kdy rizikové spready na úrovni mediánu stouply ze 77 bps na 283 bps – tj. o cca 200 bps. Tento vývoj by též odpovídal zdražení eurového financování, v případě financování v CZK by došlo ke zdražení cizích zdrojů jen o cca 100 bps (financování v CZK by bylo nadále dražší než financování v EUR).
Seniorní zdroje financování byly v nedávné historii nejvýznamnějším zdrojem pro financování nemovitostí, kdy jejich podíl na hodnotě nemovitostí přesahoval běžně 60 % z tržní hodnoty nemovitostí. Ačkoli dluhopisy jsou zpravidla více rizikovým instrumentem, nárůst rizikových spreadů i ve vysoce bonitní kategorii jasně indikuje zvýšení Prime Yields a nárůst požadavků investorů na zhodnocení kapitálu investovaného do nemovitostí.
Indikace vývoje nákladů na financování průmyslových podniků
Zároveň jsme zkoumali vývoj dluhopisových yieldů v případě široce vymezených průmyslových podniků.
Zde jsme nejprve pracovali s kategorií vysoce bonitních společností s ratingem v kategorii AA- až A-. Rizikový spread u těchto dluhopisů na úrovni mediánu stoupl z 26 bps na 93 bps – tj. přibližně o 70 bps. S ohledem na politiku ČNB v případě financování v CZK pro danou kategorii došlo dokonce k mírnému zlevnění financování o 40 bps.
Podstatně dynamičtější je vývoj yieldů z dluhopisů zařazených do čistě spekulativní skupiny společností s ratingovou známkou BB+ až B-. Podniky takovéto úvěrové kvality lze uvažovat v rámci ČR za početnou skupinu. Na úrovni mediánu rizikový spread stoupl z 259 bps na 768 bps, tj. přibližně o 510 bps. Náklad na financování v CZK by pak stoupl ze 4,41 % na 8,43 % – tj. i přes pokles základních úrokových sazeb by se cena cizích zdrojů téměř zdvojnásobila.
Opět platí, že dluhopisy mohou být ovlivněny nižší likviditou a horším zajištěním než bankovní seniorní zdroje.
Výše uvedený vývoj ukazuje, jak podstatný vliv může mít politika vlády zaměřená na garanci části úvěrových zdrojů v rámci tzv. programů COVID. Pro širokou skupinu společností s omezenou finanční silou může být takovýto nárůst nákladů financování v situaci poklesu poptávky po jejích produktech za akceptovatelnými možnostmi. Uvažujete-li o financování s využitím státních programů, rádi vám poradíme.
[1] 2T repo sazba klesla z 2,25 % p.a. k 7. 2. 2020 na 1,00 % p.a. k 27. 3. 2020
Uvažujete-li o financování s využitím státních programů, rádi vám poradíme.
