V souvislosti s tržním oceněním nemovitostí, především větších nemovitostních celků jako jsou průmyslové areály nebo jiné rozsáhlé nemovitostní komplexy, vyvstává mnohdy ze strany účetní jednotky požadavek na položkové ocenění jednotlivých složek majetku.
Těmito složkami nemusí nutně být jenom budovy, haly a pozemky, ale může se jednat například i o technologické vybavení stavby jako jsou například trafostanice, vzduchotechnické jednotky, jeřábové dráhy, nebo přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy apod. Tyto majetky z pohledu ocenění tvoří součást nebo příslušenství nemovitostního celku, z pohledu účetnictví jsou však z jakéhokoli důvodu evidovány samostatně. To může být způsobeno například dodávkou technologie od jiného dodavatele než dodavatele stavby a následné zařazení tohoto majetku do účetnictví odděleně od související hlavní nemovitosti. Hodnota takovéto technologie je v případě tržního ocenění (například pro účely nepeněžitého vkladu, fúze, převodu, apod.) již zahrnuta do hodnoty funkčního nemovitostního celku. Důvodem je fakt, že technologie tvoří součást nebo příslušenství nemovitosti, nelze ji samostatně užívat a její demontáž by znehodnotila hlavní nemovitost (stavbu). Současně by demontáží došlo k porušení podmínek kolaudačního rozhodnutí / souhlasu a vlastník nemovitosti by nemohl takovouto stavbu řádně užívat nebo nabídnout k pronájmu.
Jak na položkové ocenění?
Hodnota nemovitostního funkčního celku zahrnuje pozemky, hlavní a vedlejší stavby a mnohdy i technologické vybavení staveb. Alokací této celkové hodnoty na jednotlivé účetní položky nedochází k individuálnímu přecenění těchto položek, jedná se pouze o nástroj, jak výsledky ocenění nemovitostního funkčního celku promítnout do účetní evidence.
V případě ocenění nemovitostního funkčního celku se nabízí několik postupů alokace jeho celkové hodnoty na dílčí majetkové složky evidované v účetnictví. Základem jakékoli alokace je správné stanovení takové alokační základny, která bude v maximální míře zohledňovat skutečný tržní podíl jednotlivých složek majetku na funkčním celku. Pro tyto potřeby se přímo nabízí využití účetní evidence jednotlivých složek majetku, avšak tyto informace jsou často zkresleny. Důvodem je samotný systém účetní evidence, kde pro jednotlivé majetky jsou kumulovány pořizovací náklady a investice v nominálních hodnotách bez zohlednění časového rozlišení a hodnoty peněz. Mnohdy se jedná o stavby pořízené v minulém století, kde je zkreslení cen nejmarkantnější. Současně je potřeba věnovat zvýšenou pozornost majetku pořízenému formou leasingu. U některých složek majetku, jako jsou třeba pozemky a stavby, lze s úspěchem aplikovat stanovení alokační základny na základě samostatného položkového přecenění provedeného nákladovými a porovnávacími metodami ocenění. U ostatních položek majetku je pak možné použít metodu indexace pořizovacích cen majetku, avšak při zohlednění popsaných specifik účetní evidence. V rámci alokace je často potřeba zohlednit i technologický pokrok a morální zastarávání staveb a technologií. Například areálové trafostanice v minulosti vyžadovaly speciální budovu, zatímco dnes je možné transformátor shodných parametrů umístit do výrazně menšího prostoru v hlavní budově a stavba samostatných objektů trafostanic se stává zbytnou. Při alokaci je vždy nutné posuzovat konkrétní charakter nemovitostního funkčního celku a zohlednit veškeré specifické aspekty. Stanovení správné alokační základy je nejdůležitější krok vedoucí k co nejpřesnějšímu rozpadu tržní hodnoty nemovitostního funkčního celku na jednotlivé položky účetně evidovaného majetku.
Pro více informací nás neváhejte kontaktovat.
